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    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    信息发布者:ZFQ15082945431
    2019-03-25 17:25:40   转载

    中国房地产市值已经超过450万亿,为何还不见房价下跌?

    不同意题主不见房价下跌的说法,谁说房价没有下跌?近年来政策频出的市场调控之下,我国房地产市场的价格整体上是下跌了,这是事实,看各地的相关数据就会一目了然了,但是不是大跌或急跌,而是缓跌。具体到各地,有的地区跌幅大些,大部分地区跌幅小些,个别地区没跌反升,不一而论。如北京,二手房均价从2017年3.17新政前的67497元/平米,降到目前的59898元/平米,两年下跌11.3%。至于原因,仁者见仁,智者见智。主要是政策导向,流动性,及利益集团平衡共振的结果。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    1、我国房地产市值数据还原

    先纠正一个说法,450万个亿的数据立不住,有高估之嫌。这个说法最早是潘石屹在2018年11月18日的财新峰会上说,“我国房地产市值已超450万亿”的。但经不住推敲,根本站不住脚。为什么呢?

    先说这450万亿是怎么计算出来的?根据国家统计局数据,我国人均居住面积为40.8平方米,我国总人口约为13.9亿人,2017年我国每平米平均房价约为7892元,把这三个数据相乘,结果是447.6万亿人民币,约为450万亿人民币。貌似没错啊?

    可是这450万亿的说法只能骗外行。因为有一个数据是偷换了概念的,就是2017年7892元的住房均价样本是城镇商品房的数据,并不包括农村住房,农村没有统计局录入的商品房数据。计算结果当然就有问题了,被人为夸大了很多。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    下面采用正确数据,重新估算一下。由于农村的房价缺乏真实全面的数据,所以我们只统计城镇情况。我国城镇人均居住面积越为36.6平方米,城镇人口约为5.9亿人,2017年新建商品房每平米均价约为7892元(二手房很难统计到真实数据,正常逻辑低于新建商品房),把这三个数据相乘,结果是170万亿人民币。这个数据还差不多。

    个人认为中国房地产市值,从流动性上讲,主要标的为城镇住房。至于农村的房子,绝大多数都是自住,市场流通性极小,缺少价格上的参考意义,和本篇文章要讨论的问题没有多少市场意义上的关联,如果非要加上农村流动性好的房子,就是在170万亿上做加法。有多少呢?不好统计,往多了说吧,加上70万亿。从这个角度讲,我认为,我国房地产市值约有170万亿~240万个亿,离450万个亿差得远呢。如果这个数据成立,就意味着农村的房子也可以是5000~6000元,或7000~8000元/平米,泡沫不破岂不成了神话?

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    2、让房地产市场下跌不难,急跌大跌难

    泡沫大了,国家政策想要房价跌,就一定会跌。政策发力,下跌不难,房价也需要跌一跌,但不能大跌、急跌,不符合国情民意。主要原因有两个,一个是政策导向上讲求稳字当先;另一个是市场沉淀资本多,流动性有限。房地产是国民经济支柱产业,是打造GDP数据的主角,关系上下游众多产业的利益,关系上亿人的就业,关系财政收支,关系千家万户百姓的切身利益,牵一发动全身。从国家到地方政府,谁也不希望大跌,急跌,也跌不起。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    但房价涨幅过猛,泡沫大了,还是要整顿整顿,挤一挤,跌一跌,更健康。日本的教训在那儿摆着呢。另外,老百姓的钱80%都捆绑到房子上了。房价越涨,绑得越牢。房子这样涨下去,其他的投资和消费如何拉动?经济如何振兴?控一控,跌一跌,可以抽离房地产市场上的部分资金,包括炒作资金、热钱,浇灌润泽其他领域。

    中国人素来有安居乐业的观念,热衷于有自己的房子。对绝大多数老百姓来说,每个家庭手里一般也是有房子的,但房子的数量有限,大多是用来自住的,真正炒房的人还是少数。加上政策上的限购、限贷等严格调控,流动性进一步得到遏制。因此无论涨跌,对大多数老百姓都是住在自己的房子里,根本没有参与,大跌时,市场交易量有限,甚至是空跌。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    有房子的,自己住的多,卖的少。没房子的,没资格、没钱的买不了。有钱的,限购限贷,冻结了一大批。有钱,也有资格的,大多也是买涨不买跌。于是我们看到限购限贷等调控政策之下,房地产成交很不活跃。盘子大,流动性差,变现周期相对长,操作复杂,大跌、急跌很难,相对稳定。房子既是消费品、也是投资品,还可以抗通胀。行情不好,也有很多人,守着房子或钱观望,不会轻易买卖。再怎么跌,房子还在,沉淀在百姓手里的多。

    这一点和股市很不同。目前股市的总市值约为40万个亿,和房地产170~240万亿的市值没法比。股市盘子小,流动性强,变现容易,操作流程简便。行情使然,资金或可召之即来,可挥之而去,所以资金推动之下,易涨易跌,风险和收益都可能大于房地产市场。股票虽有投资的属性,但更多的属性是投机品,可以盆满钵满,有可能血本无归。行情一旦不好,很多人舍得壮士断臂,多杀多,大跌很容易。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    3、房价现状缓跌缓升,“稳”字当先

    各地住房的当地政策,供求关系,和各地的经济水平差别很大,因此房价差距很大,市场波动情况也呈多元化。综合来看,近年来日趋严格的调控政策,大多数地区总体上房价确有下跌,但跌幅不很深,和高点相比,下跌30%基本是参考极限。政策的边际效应递减,经过了一段时间的调控,目前属于缓跌缓升阶段,调控目标稳字当先。

    供求关系使然,流动性和稳定性还是北上广深一线城市占先,房价相对抗跌。另外政策使然,有些城市的房价上涨相对较快。如天津,放松落户政策,使得人才涌入,房价快速上升。近日石家庄的入户政策实行零门槛,房价也在上涨。很多地区落户政策的陆续松动,都会促进落户人员购买商品房,推高房价。从某种意义上讲,各地的抢人大战就是抢钱大战,房地产和消费市场回暖大战。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    根据 2019年2月国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,目前全国房价整体上小有回暖,以稳为主。其中北上广深新建住宅环比涨幅为0.3%,二手住宅也由跌转升,涨幅为0.1%。由此房价现状可窥一斑。

    4、今后房价何处去?

    我认为相当长的一段时间内缓跌是主基调,跌到所谓的政府认可的市场的合理价位,再进行横盘整理,等待政策导向。众所周知,我国的房地产市场并不是真正的市场经济,而是政府看不见的手在起主导作用。今后房价何处去,就靠政策导向和调控力度。目前看,今后国家层面还是会围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”这一主旨,继续坚持调控。

    中国房地产市值已经超过450万个亿,怎么房价还没怎么下跌?

    至于地方层面,则根据当地实际情况,八仙过海,各显神通的多元化政策不断演绎会成为常态。缓跌,“稳”字当先是主基调。一线城市尤为如此。其他大部分城市会随波逐流。只要政策不松绑,就缺乏流动性,就会相对稳定地保持缓跌的态势。

    不过可以预料会有局部地区,为了拉动经济,效仿天津、石家庄效应,各出奇招,也会前仆后继。今后房价何处去,国家和地方政策将成为左右房价的主角。中长期来看,波动和反复是必然的,通胀和国际大环境也是不可忽略的因素。至于是否会有市场经济的报复性反应,就让我们拭目以待吧。政策也无法长期有悖于市场经济规律,不是吗?所以适时、适度是对顶层政策设计水平的挑战。

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